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PRÉDIOS ANTIGOS DOMINAM 50% DAS CIDADES E MUITOS CARECEM DE MANUTENÇÃO

Adequações e instalações de equipamentos de segurança contra incêndio são necessárias


Reprodução: Síndico Legal

Dados da Prefeitura de São Paulo atestam que mais da metade dos edifícios da cidade foram construídos antes do ano de 1974. Tal medida dá a dimensão da quantidade de prédios com mais de 40 anos existentes em todo o país. Muitas dessas estruturas foram construídas antes das leis que garantem maior segurança e acessibilidade às edificações. Por isso, o cuidado de manutenção deve ser redobrado.


Para Bruno Gouveia, coordenador da Cipa Síndica, administradora de condomínios e imóveis, além da questão estética, o administrador deve estar de olho na segurança do morador e do pedestre. “Temos um conjunto numeroso de prédios antigos em todas as cidades. Existem preocupações com a rede elétrica, hidráulica, que estão, muitas vezes, fora dos padrões estabelecidos mais recentemente. A manutenção da fachada é outra preocupação, pois, havendo descaso, desvaloriza o imóvel e pode gerar acidentes graves nos pedestres”, salienta.


​Quase metade dos atuais prédios de São Paulo foi construída em um período em que os edifícios precisavam ter pouco mais que extintores e hidrantes como equipamentos de prevenção e combate a incêndios. A capital paulista tem 53 mil prédios, conforme consta na base de dados do IPTU de 2017, da Prefeitura de São Paulo, tabulada pela Folha de S.Paulo. Destes, 24,7 mil foram construídos antes de 1974.


Em 1º de fevereiro daquele ano, um incêndio no edifício Joelma, no centro da cidade, deixou 189 mortos, o que causou profundas alterações nas normas de prevenção ao fogo.


ADAPTAÇÕES

Reprodução: Folha de S.Paulo

Prédios erguidos antes da entrada em vigor das regras de 1974 precisam passar por adaptações, mas têm estruturas antifogo mais frágeis em relação às construções atuais. É o caso do Wilton Paes de Almeida, concluído em 1961, invadido por sem-teto e que desabou na madrugada do dia 1º de maio após pegar fogo.


Até o caso Joelma, o tema era regulado pelo Código de Obras de 1929. Uma especificação do Corpo de Bombeiros exigia, desde 1961, somente hidrantes e extintores sinalizados. Após o caso, a prefeitura publicou, em forma de decreto, o primeiro conjunto mais extenso de normas que definia equipamentos de segurança contra incêndio em novos prédios.


O decreto assinado pelo então prefeito paulistano, Miguel Colasuonno, estabeleceu critérios para localização de escadas e saídas de emergência, distância máxima entre hidrantes e paredes, colunas e pilares precisam resistir ao fogo.


Definiu ainda que prédios maiores que 35 metros precisariam suportar o peso de um helicóptero em sua cobertura. Em caso de descumprimento, a sanção podia chegar à interdição dos edifícios.


Depois disso, uma série de normas foi publicada, entre instruções técnicas dos Bombeiros e da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), leis estaduais e federais.

Mesmo prédios construídos antes dessas normas precisam de extintores, hidrantes, iluminação, sinalização e saídas de emergência. Outros tipos de adaptações que envolvam mudança na estrutura dos prédios, no entanto, só ocorrem se há ampliação ou mudança no tipo de uso do prédio.


É o caso, por exemplo, de sistemas de compartimentação, que evitam que incêndios se alastrem para partes diferentes do edifício. Há dois tipos de sistemas de compartimentação: horizontais (evitar que o fogo se espalhe de uma sala a outra) e verticais (de um andar a outro).


No primeiro caso, portas corta-fogo ajudam e não exigem obras sofisticadas de engenharia. No segundo caso, pode envolver obras mais complexas de proteção térmica entre os pavimentos.


“Estruturalmente, é quase impossível adaptar”, explica Valdir Pignatta, professor da Universidade de São Paulo (USP) e especialista em estruturas de prédios. “Os edifícios de concreto armado têm armaduras de aço dentro de pilares e vigas. A legislação hoje exige determinada dimensão dessas peças para resistir a incêndios, diferente da que se exigia antigamente.”


RESISTÊNCIA


Caras, as adequações contam ainda com resistência de condôminos. “A segurança fica em segundo plano. Os condôminos investem na estética, mas não pensam na segurança”, afirma Aldo Busuletti, síndico profissional que administra mais de 70 prédios em SP.

“Se o condomínio regulariza o AVCB [a vistoria dos bombeiros] direito, a cada três anos, não gasta mais do que R$4 mil. Mas poucos fazem. Deixam acumular e precisam fazer reformas que passam dos R$100 mil”, afirma. “E não são só adequações. Você faz um curso de brigada de incêndio em um prédio de 20 apartamentos, se aparecerem cinco moradores é muito.”


O centro tem a maior proporção de imóveis antigos. Segundo levantamento feito pela reportagem com base em dados do IPTU, 87% das construções na República e 85% na Sé, por exemplo, são anteriores a 1974.


Paulo Helene, engenheiro e professor da USP, explica que mesmo edifícios em conformidade com as regras atuais precisam de manutenção constante. “As estruturas quaisquer, seja de concreto, de alvenaria ou de aço, envelhecem com o tempo. Elas exigem que tenha uma manutenção periódica. Quanto antes você intervir, melhor. É mais barato e mais eficiente para prolongar a vida útil das estruturas”, diz.


A responsabilidade pela segurança contra incêndios e pela regularização dos prédios é do proprietário do imóvel ou do responsável pelo seu uso, como o síndico. Sem certificado dos bombeiros, o edifício pode receber desde advertência até multa que chega a R$257 mil.


Para Bruno Gouveia, coordenador da Cipa Síndica, síndicos que administram prédios com estas características devem manter um bom planejamento para reformas maiores e manutenção constante do condomínio. É importante contratar uma empresa de qualidade, que faça uma vistoria completa. O síndico passa a ter, com isso, dados mais precisos sobre as condições dos edifícios e priorizar as intervenções, sempre com muito planejamento, explica o coordenador.


Muitos condomínios antigos contam com problemas crônicos de gasto excessivo de água e energia, que podem ser resolvidos com a troca por equipamentos mais modernos. “Quanto mais antigo o edifício, mais atenção necessita. A durabilidade do imóvel não é eterna sem manutenção. Vemos exemplos de muitos prédios antigos que, por falta de cuidados mínimos, ficam em um estado de degradação por vezes irreversível. Isso expõe moradores e transeuntes a riscos de segurança enormes”, acrescenta Gouveia.


Fontes: Cipa Síndica e Folha de S.Paulo

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